La Gestion Foncière

LEXIQUE

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Abandon : acte juridique par lequel le copropriétaire d'un bien renonce sur ce bien à son droit  de copropriété au profit d'une personne déterminée afin de s'affranchir d'une charge.

Achat en indivision : L'achat en indivision permet à des personnes d'acquérir ensemble un bien immobilier (ex : personnes vivant en concubinage). Les acquéreurs signent une convention d'indivision qui permet de définir la quote-part de chacun, laquelle n'est pas obligatoirement égale. Chaque indivisaire peut consentir sur sa part une hypothèque. L'indivision cesse soit par la vente de la part de l'un des indivisaires, soit par le décès de l'un d'entre eux.

Acte authentique : Est réputé authentique l'acte de vente rédigé selon les formalités requises par un officier ministériel (notaire, huissier de justice) définissant les droits et les obligations des parties contractantes. L'original est appelé "minute" et demeure entre les mains du notaire. La copie appelée "grosse" est remise à l'intéressé. 

Acte sous seing privé : Acte rédigé et signé par les parties sans intervention d'un officier public. Dans le cadre d'une vente, il peut s'agir d'un acte préparatoire à la conclusion d'une affaire, encore appelé acte préalable ou avant-contrat et ensuite remplacé par un contrat définitif. (Acte courant en matière de location).

Administrateur : celui qui est chargé de l'administration d'un bien  ou d'un ensemble de biens appartenant à autrui ou indivis. Agent général d'assurance : Professionnel mandaté par une ou plusieurs compagnies d'assurance en vue de conclure et gérer des contrats. L'agent général, qui exerce une activité libérale, ne peut accéder à la profession s'il ne satisfait pas aux conditions d'honorabilité fixées à l'article L 511.2 du Code des assurances (absence de condamnations pour crime, vol, escroquerie,...) et aux conditions de capacité professionnelle mentionnées aux articles R 513.1 et A 513.1 et suivants du Code des assurances (diplômes requis ou équivalences). Il est rémunéré au moyen de commissions allouées par la (les) société(s) d'assurance qu'il représente. Par ailleurs, les actes qu'il accomplit dans le cadre de ses fonctions, engagent la compagnie d'assurance responsable des fautes, imprudences ou négligences (Art. L 511.1 Code des assurances).

Agent immobilier : professionnel pouvant réaliser toutes les démarches nécessaires à la mise en location ou à la vente de tous types de biens immobiliers. L'agent s'occupe de trouver un acquéreur ou un locataire présentant toutes les garanties financières et juridiques. Il réalise sa mission à travers un contrat définissant sa tâche et sa rémunération, appelé mandat. Il doit posséder une carte professionnelle. Cette profession est régie par les dispositions obligatoires de la loi du 2 janvier 1970 (dite loi Hoguet et son décret d'application du 20 juillet 1972).

Amiante : matière composée de silicate de calcium et de magnésium résistant au feu et aux acides, se présentant sous forme de filaments peu adhérents entre eux. L'amiante a été utilisée dans la construction pour ses qualités de résistance au feu (cloisons) et sa légèreté (tuyaux, faux-plafonds, plaques de couverture). Cette matière s'est avérée cancérigène. Le Conseil Supérieur d’ Hygiène Publique de France impose sa recherche et son enlèvement dans les immeubles et bureaux. Décret N° 96-97 du 7 février 1996.

Anah : L’Agence Nationale pour l’Amélioration de l'Habitat, créée en 1970, est un établissement public à caractère administratif, placé sous la tutelle du Ministre du logement et du Ministre de l'économie et des finances. Sa mission est d'attribuer des aides à l'amélioration de l'habitat privé affecté à l'habitation principale, sous forme de subventions.

Ancien : immeuble construit avant 1948

ANIL : Agence Nationale pour l'Information sur le Logement. Association loi de 1901, créée en 1975 sous l'impulsion des pouvoirs publics. Anime le réseau des ADIL (90 centres d'information sur l'habitat et 500 permanences). Les Associations Départementales pour l’information sur le logement ont pour mission d'apporter gratuitement au public une information complète sur les questions juridiques, financières et fiscales relatives au logement et à l'urbanisme.

Appel d'offres : Demande de devis et mise en concurrence de plusieurs entreprises  pour l'exécution de travaux  déterminés dans un cahier des charges et visant à obtenir le meilleur rapport qualité-prix.

ARC : Association des Responsables de Copropriété. Créée en  1987, l'ARC est une association à but non lucratif, indépendante, implantée sur près de 5000 immeubles en copropriété. Sa mission est d'aider les copropriétaires à améliorer la gestion de leur immeuble : rôle de conseil juridique et comptable. Contrôle des professionnels (syndics, entreprises, prestataires de service). Adresse : 29, rue Joseph Python - 75020 Paris

Architecte : Il est doté d'un diplôme reconnu par l'état et inscrit au tableau de l'ordre des Architectes. La profession d'architecte est régie par la loi du 3 janvier 1977 et par plusieurs décrets d'application dont celui du 20 mars 1980 (règles déontologiques de la profession). L'architecte a pour fonction de concevoir et d'établir un projet de construction ou un programme de rénovation, d'en préparer, diriger et contrôler la mise en œuvre et les coûts. Le recours à un architecte est obligatoire pour toute construction ou transformation soumise à une demande de permis de construire et portant sur une surface hors œuvre de plus de 170 m2.

Assemblée générale : cette réunion annuelle permet aux copropriétaires de débattre et de voter à des majorités différentes selon les questions traitées, du budget à venir, de la gestion de la copropriété, des travaux de remise en état ou d'amélioration qui sont inscrits à l'ordre du jour.

Assignation : Acte établi par un huissier qui informe le destinataire qu'un procès est engagé contre lui pour recouvrement des sommes dues et qui l'oblige à se présenter devant le tribunal. Lorsqu'il y a eu commandement de payer, l'huissier doit transmettre l'assignation au préfet deux mois avant la date de l'audience, afin qu'une enquête sociale soit effectuée.

Association syndicale : groupement de propriétaires fonciers s'unissant soit de leur seule initiative, soit en vertu d'un arrêté préfectoral, soit sur injonction de l'administrateur, en vue d'effectuer certains travaux d'amélioration ou d'entretien concernant l'ensemble de leurs propriétés. Association syndicale libre (A.S.L.) : association réglementée par la Loi du 21 juin 1865 et le décret du 18 décembre 1927. Les ASL se développent essentiellement dans le domaine des lotissements mais aussi dans celui des ensembles immobiliers. Son objet est de gérer et d'entretenir les biens et ouvrages d'intérêt commun comme les piscines, espaces verts, tennis, réseaux, voiries, gardiennage, etc...Les propriétaires sont membres de droit de l'association, directement ou par l'intermédiaire d'un syndicat des copropriétaires lorsqu'une partie des terrains du lotissement ont donné lieu à construction d'immeubles en copropriété.

Assurance construction : cette notion recouvre un système obligatoire de double assurance imposée par la loi n° 78-12 du 4 janvier 1978 (dite "loi Spinetta") entrée en vigueur le 1er janvier 1979. L'assurance construction comprend deux assurances spécifiques : l'Assurance de responsabilité civile décennale (Art. L 241-1 du Code des assurances) qui s'impose aux constructeurs et professionnels assimilés pour garantir leur responsabilité décennale. l'Assurance dommages ouvrage (Art. L 242-1 du Code des assurances) qui s'impose au maître de l'ouvrage, c'est-à-dire celui pour le compte duquel sont effectués les travaux (propriétaire du terrain, celui qui fait édifier l'immeuble pour son compte ou pour autrui, le vendeur d'immeubles (vendeur clé en mains, vendeur d'immeubles à construire, promoteur)). L'absence de souscription de l'assurance de responsabilité civile (pour les constructeurs) et de l'assurance dommages ouvrage (pour le maître de l'ouvrage) est passible d'un emprisonnement de 6 mois et/ou d'une amende de 75000 €uros. Toutefois, cette sanction ne s'applique pas au particulier qui construit un logement pour l'occuper lui-même et sa famille.

Assurance de responsabilité décennale : assurance de responsabilité civile, obligatoirement souscrite par tout constructeur d'un ouvrage (Art. L 241.1 du Code des assurances). Cette obligation d'assurance permet de garantir la responsabilité présumée des constructeurs édictée par l'article 1792 du Code civil dans certaines conditions. Les constructeurs sont présumés responsables envers le maître de l'ouvrage : "... des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination". Ils sont également présumés responsables selon l'article 1792-2 du code civil des dommages : "... qui affectent la solidité des éléments d'équipement d'un bâtiment mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert". D'autre part, selon l'article 1792-4 du Code civil, le fabricant, l'importateur d'un ouvrage, la personne qui présente un ouvrage ou une partie d'ouvrage comme son œuvre (c'est-à-dire en y faisant figurer son nom, sa marque de fabrique ou tout autre signe distinctif) est, sous certaines conditions, solidairement responsable de l'entrepreneur qui a mis en œuvre l'ouvrage, la partie d'ouvrage ou l'élément d'équipement. Tous ces constructeurs et personnes assimilées sont donc soumis à l'obligation de souscrire une assurance de responsabilité civile décennale. Cette garantie doit être souscrite avant l'ouverture du chantier et ne s'applique qu'aux seuls dommages matériels à hauteur du coût des travaux permettant de remédier aux désordres ; les dommages immatériels (perte d'exploitation, préjudice moral...) n'étant pas indemnisés dans le cadre de cette garantie. La victime des désordres ne peut se voir opposer aucune franchise dans le cadre de la garantie obligatoire (il n'en est pas de même pour les dommages immatériels). Par ailleurs, la garantie décennale est maintenue pour toute la durée de la responsabilité même si l'assuré, c'est-à-dire le constructeur tombe entre-temps en faillite ou si celui-ci n'a pas réglé la (les) prime(s) d'assurance. Enfin, ne peuvent être indemnisés au titre de la garantie décennale :

• les dommages relevant du fait intentionnel ou du dol du souscripteur ou de l'assuré ;
• les dommages résultant des effets de l'usure normale, du défaut d'entretien ou de l'usage anormal ;
• les dommages résultant d'une cause étrangère : cataclysme, guerre civile, sabotage...

Assurance dommages ouvrages : doit être souscrite lors de la construction d'un immeuble par le maître d'ouvrage (particulier ou entrepreneur) : coût : de 1,5 à 7 % du coût de la construction selon les options (sont facultatives les garanties de biens d'équipements tels que chauffage, volets roulants, etc.). Le bénéficiaire : le propriétaire du logement construit. En cas de vente d'un logement de moins de 10 ans, l'acte notarié doit être accompagné de cette garantie dommages ouvrages. Elle couvre pendant dix ans, à compter de l'achèvement des travaux, l'indemnisation des malfaçons les plus graves (celles qui compromettent la solidité du logement ou qui la rendent inhabitable). Elle permet de financer la réparation du dommage en dehors de toute recherche de responsabilité (l'assureur vous indemnise et se retourne ensuite contre l'entrepreneur responsable)