LGF, La Gestion Fonciere
La Gestion Foncière

Pour gérer votre copropriété en toute confiance.

LEXIQUE

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Câble : ce terme regroupe l'ensemble des réseaux assurant la diffusion, avec une seule prise au moyen d'un décodeur ou d'une télécommande par abonné d'un large choix de programmes télévisés et de services (FM, Internet, téléphone, domotique, télésurveillance...). La loi du 2 juillet 1966 relative au droit à l'antenne a été étendue au raccordement du réseau câblé par la loi du 29 décembre 1990.

Cadastre : Ce sont des documents administratifs (plan parcellaire, état de section et matrice cadastrale) permettant d’identifier les propriétés de chaque commune et pouvant être consultés en mairie. Ce relevé parcellaire permet de déterminer la valeur locative des biens fonciers, servant au calcul des impôts locaux. Capacité d'occupation : les experts comptent une personne par pièce plus une personne par appartement. Un 2 pièces a donc une capacité d'occupation de 3 personnes.

CAPEB : Confédération de l'Artisanat et des Petites Entreprises du Bâtiment. Créée en 1946, la CAPEB a pour mission de représenter, défendre et promouvoir les entreprises artisanales du bâtiment. 100 000 adhérents, 105 syndicats départementaux, 22 régions.

Carnet d'entretien : Depuis la loi SRU, le carnet d’entretien est établi et actualisé par le Syndic. Il contient les informations techniques sur l'immeuble, répertorie les différents contrats (d'entretien, d'assurance, de maintenance), le suivi des travaux dans la copropriété et doit être communiqué à tout acquéreur ou copropriétaire qui en fait la demande.

Loi CARREZ : la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 a pour but d'améliorer la protection des acquéreurs de lots en copropriété. Elle oblige "toute promesse unilatérale de vente d'un lot ou d'une fraction de lot" à mentionner "la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot" sous peine de nullité. La surface privative à prendre en compte est définie par le décret du 29 mai 1997 : elle correspond à la surface des planchers des pièces fermées et couvertes, après déduction des surfaces occupées par l'épaisseur des murs, escaliers, embrasures de portes... Il faut exclure de cette surface les planchers des pièces où la hauteur sous plafond est inférieure à 1 m 80 et la surface des caves, parkings et autres annexes au logement.

Catastrophe naturelle : la loi ne définit pas exactement la notion de catastrophe naturelle, elle définit ses effets ; ce sont "les dommages matériels directs non assurables ayant eu pour cause déterminante l'intensité anormale d'un agent naturel, lorsque les mesures habituelles à prendre pour prévenir ces dommages n'ont pu empêcher leur survenance ou n'ont pu être prises" (Art. L 125.1 du Code des assurances). Plusieurs conditions doivent donc être réunies pour pouvoir bénéficier de l'assurance catastrophe naturelle :

  • Il doit s'agir d'évènements d'une exceptionnelle gravité tels que les inondations, avalanches, tremblements de terre,...
  • Il faut en outre que les mesures de prévention habituelles contre ces phénomènes n'aient pu être prises ou n'aient pu les empêcher.
  • Il faut encore que ces évènements ne soient pas assurables ; ainsi, les tempêtes, cyclones et ouragans ayant été déclarés risques assurables depuis la loi du 25 juin 1990, la garantie catastrophe naturelle ne peut plus jouer pour ces évènements.
  • Il faut enfin que les Pouvoirs publics déclarent l'état de catastrophe naturelle.

En effet, l'assureur n’accorde sa garantie que s'il y a publication au Journal Officiel de la République française (J.O.) de l'arrêté interministériel constatant l'état de catastrophe naturelle. Le sinistre doit être déclaré au plus tard dans les 10 jours suivant cette publication. Depuis la loi n° 92-665 du 16 juillet 1992, tous les contrats garantissant les dommages causés aux biens immobiliers ou mobiliers (exemples : contrat multirisques habitation, contrat d'assurance automobile) doivent obligatoirement garantir le risque de catastrophe naturelle. Vous ne percevrez donc rien pour les biens qui ne sont pas assurés.
La garantie catastrophe naturelle ne concerne que les dommages matériels directs (ainsi, si votre maison n'est plus habitable à cause d'une inondation, l'assurance ne couvre pas les frais d'hôtel, de relogement).
Vos biens sont garantis à concurrence de la valeur fixée au contrat. Vous conservez cependant à votre charge une partie de l'indemnité due après sinistre. L'assureur doit vous indemniser dans un délai de 3 mois à compter de la date à laquelle vous avez remis votre état estimatif des biens endommagés, ou de la date de publication de l'arrêté interministériel.

Caution : garantie donnée par un tiers, personne physique ou morale, qu'obtient un créancier de la part de son débiteur dans le cas où ce dernier ne pourrait honorer ses obligations financières. Lors d'une location d'appartement, la caution d'un tiers, généralement un parent, est souvent demandée par le propriétaire bailleur. La personne qui se porte caution s'engage envers le propriétaire à payer le loyer dans le cas où le locataire se trouverait dans l'incapacité de le faire.

Certificat de conformité : document administratif remis après le passage d'un contrôleur de la mairie (ou Direction de l'Équipement) qui atteste que la réalisation est conforme au permis de construire. Il est délivré dans un délai de trois mois à compter de la date de réception de la déclaration d'achèvement des travaux (envoyée dans les 30 jours suivants les travaux).

Certificat d'urbanisme : Délivré dans un délai de 2 mois par le Maire ou le Préfet (directeur départemental de l'Équipement, par délégation). Il indique les dispositions d'urbanisme applicables au terrain, les limitations administratives au droit de propriété (servitudes d'utilité publique et installations d'intérêt général), la desserte du terrain par les équipements publics existants ou prévus (notamment réseaux d'eau et d'électricité). Il informe le demandeur sur la constructibilité du terrain ou sur les possibilités d'y réaliser une opération déterminée. Validité : 1 an.

Charges de copropriété : ensemble des dépenses de fonctionnement d'un immeuble en copropriété. On distingue 2 types de charges :

  • les charges communes (entretien et administration de l'immeuble, honoraires du syndic, salaires employés d’immeubles), elles sont réparties entre les copropriétaires en fonction de leur tantièmes.
  • les charges relatives aux services collectifs et aux équipements communs (ascenseur, chauffage, eau chaude et froide, interphone...), elles sont réparties en fonction de la consommation ou de l'utilité qu'elles représentent pour chaque lot.

 

Charges locatives : charges venant en supplément du loyer principal et facturées au locataire par le bailleur. Selon le décret du 26 août 1987, les principales charges récupérables sont : dépenses d'entretien courant du logement et des équipements mentionnés dans le contrat, taxes d'enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage, consommations d’électricité, d'eau, ascenseur, chauffage etc.

Clause résolutoire : clause prévoyant la résiliation automatique du contrat de location en cas de non-paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ou non-souscription par le locataire de l'assurance obligatoire multirisques habitation.

CNAB : Confédération Nationale des Administrateurs de Biens. Créée en 1945, la CNAB est un syndicat professionnel rassemblant des spécialistes de la gestion immobilière. Elle a pour mission la défense des intérêts de ses membres et de leurs clients propriétaires (28 chambres régionales et 1000 adhérents).

Coefficient d’occupation des sols (C.O.S.) : c’est un coefficient qui détermine pour chacune des parcelles comprises dans les zones définies par un plan d’occupation des sols (P.O.S). la densité de construction admise au regard des règles d’urbanisme. Combles : volume délimité par la toiture d'une construction et le plancher haut du dernier étage, susceptible ou non d'être aménagé en pièces d'habitation. Commandement de payer Acte délivré par un huissier ordonnant à la personne débitrice d'exécuter ses obligations dans les 2 mois. Il doit obligatoirement mentionner : l'existence et les coordonnées du FSL / fonds de solidarité logement et la possibilité d'obtenir des délais de paiement, sans que le bail soit résilié. Il est à la charge du débiteur (celui qui a une dette à régler).

Commission d'agence : rémunération demandée par l'agent immobilier en contrepartie des services rendus lors d'une transaction ou d'une gestion immobilière. Fixée librement par chaque agence immobilière depuis 1987, la commission diffère selon le type de transaction effectué. Pour une vente, elle représente en général 5 % (TTC) du montant du bien, la commission peut cependant varier entre 3 et 10 %. (Les honoraires de l'agence sont à la charge du vendeur). Dans le cas d'une location, la commission représente environ 12 % TTC du montant du loyer annuel et ces honoraires sont payés à la fois par le propriétaire et le locataire.

Conseil syndical : Groupe de copropriétaires élus en assemblée générale pour assister le syndic et contrôler sa gestion. Son rôle est consultatif et non décisionnaire. Une fois constitué le conseil syndical élit un président parmi ses membres.

Constructeur : selon l'article 1792-1 du Code civil : "tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage ; toute personne qui vend, après achèvement un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ; toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage". Conventionnement social / très social et intermédiaire : Il existe trois régimes de conventionnement : le conventionnement social, le conventionnement très social, le conventionnement intermédiaire. A chacun de ces régimes correspond un niveau de loyer et de ressources des locataires à respecter.

Copropriété des immeubles bâtis : mode d'appropriation des immeubles divisés par étages ou par appartements, dans lequel chaque copropriétaire est titulaire d'un lot comprenant la propriété exclusive d'une partie privative et d'une quote-part dans la copropriété des parties communes, l'ensemble étant régis par le règlement de copropriété.

Compromis de vente : Avant-contrat signé par le vendeur et l'acquéreur d'un bien immobilier soit sous seing privé, soit devant un professionnel. Le compromis de vente engage les deux parties et il est d'usage que l'acquéreur verse un acompte (en général 10% du prix de vente) lors de l'établissement de cet acte. Si le paiement est réalisé, partiellement ou totalement, par l'utilisation d'un prêt, l'acte doit comporter une mention précisant que si le prêt n'est pas obtenu par l'acheteur, le compromis est nul et non avenu. Cette condition est valable au moins un mois.

Constructeur : Ce terme pris au sens large recouvre l’ensemble des intervenants à l’acte de construire : Architectes , techniciens, ingénieurs-conseils, entrepreneurs du bâtiment, fabricants et importateurs de "composants" ou matériaux préfabriqués, contrôleurs techniques…Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire est réputée constructeur.

Convocation à l'assemblée générale : En application du Décret du 17 Mars 1967, la convocation de l’Assemblée des copropriétaires peut être demandée au syndic, soit par le Conseil Syndical s’il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires. Le syndic doit prévenir 21 jours à l'avance au moins, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par lettre remise directement aux copropriétaires, contre émargement de leur part.  Depuis le 1er Avril 2006, la convocation peut se faire par fax (la preuve se fera par l'accusé de réception). Le point de départ de ce délai est fixé au lendemain de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire. En cas d'urgence, ce délai peut ne pas être respecté.
L'ordre du jour et tous les documents utiles à la préparation de la réunion (budget prévisionnel par exemple) doivent être joints à la convocation.
L'assemblée générale des copropriétaires doit se réunir au moins une fois par an. Le syndic qui néglige de convoquer cette assemblée engage sa responsabilité et risque une condamnation. Si le syndic tarde à réunir l'assemblée générale des copropriétaires, ceux-ci peuvent lui adresser une mise en demeure afin qu'il réunisse cette assemblée. En effet, le syndic qui présente une déficience dans l'exercice de ses fonctions, se voit adresser cette mise en demeure avant toute éventuelle action en justice. Il y a "carence" chaque fois que le syndic n'exerce pas comme il se doit les "droits et actions du syndicat", c'est à dire ne remplit pas ses obligations légales. Cette mise en demeure est un préalable à toute assignation devant le Président du Tribunal de Grande Instance.
Peut-on demander qu’un point soit porté à l'ordre du jour ?
Tout copropriétaire peut demander au syndic tout au long de l'année que soient inscrits un ou plusieurs points à l'ordre du jour, par lettre recommandée avec accusé de réception, ceci avant l'envoi de la convocatio.
Comment se passe l'assemblée ?
Chaque copropriétaire présent ou chaque représentant doit signer la feuille de présence. Au début de la réunion, l'assemblée désigne un président de séance parmi les copropriétaires (le syndic ne peut pas présider la séance).  On délibère sur les questions inscrites à l'ordre du jour et uniquement sur celles-ci.  On vote sur chaque point : chaque copropriétaire a un nombre de voix correspondant à sa quote-part des parties communes.  Les décisions sont prises selon des majorités différentes qui sont indiquées à chaque point de l’Ordre du Jour.
Que se passe-t-il après l'assemblée ?
Un procès-verbal doit être envoyé par lettre recommandée dans un délai de 2 mois aux copropriétaires qui ont voté contre une décision (copropriétaires opposants) et à ceux qui n'étaient ni présents ni représentés à l'assemblée générale (copropriétaires absents). Pour les autres, cette notification n'est pas obligatoire ; toutefois, il est d'usage de leur envoyer un exemplaire du procès-verbal. Les copropriétaires opposants ou absents peuvent contester les décisions de l'assemblée générale qu'ils jugent illégales dans un délai de 2 mois après la notification du procès verbal.
L'action doit être intentée contre le syndicat de copropriété auprès du Tribunal de Grande Instance

CSAB : Conseil Supérieur de l'Administration des Biens. Créé en 1996, le CSAB est un syndicat regroupant des professionnels de la gestion immobilière sélectionnés en fonction de leur compétence et du respect d'une éthique rigoureuse (400 membres, présent dans toutes les régions de France).

 
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