La Gestion Foncière

Les Charges de Copropriétés représentent l’ensemble des dépenses de fonctionnement d’un immeuble.
On distingue 2 types de charges :

• Les charges communes : (Entretien, réparation et administration de l’immeuble, honoraires du syndic, salaire des employés d’immeuble) Elles sont réparties entre les copropriétaires en fonction de leur tantièmes.
• Les Charges relative aux services collectifs et aux équipements communs : (ascenseur, chauffage, eau chaude et froide, interphone,…). Elles sont réparties en fonction de la consommation ou l’utilité qu’elle représente pour chaque lot.

Vous avez la possibilité de régler vos charges, par :

• Chèque
• Prélèvement
• Virement
• Par internet dans la rubrique Copro-Online

Travaux en propriété : attention aux risques ! Entreprendre des travaux en copropriété peut s'avérer compliqué. Les travaux réalisés dans les parties communes de la copropriété doivent suivre une procédure stricte, engagée lors de l'assemblée générale. Mais il est parfois difficile de différencier parties communes et parties privatives d'une copropriété !

Parties communes, parties privatives de la copropriété ?
Les parties privatives et les parties communes sont définies dans le règlement de copropriété. Et pourtant, il est important de savoir ce qui est commun aux Copropriétaires et ce qui est privatif, surtout lorsque l'on veut effectuer des travaux. En général, le sol, le plafond, le gros œuvre (ce qui est porteur), le toit, l'escalier et ce qui est d'usage collectif relèvent des parties communes. De nombreuses installations dans un appartement sont en fait des parties communes de la copropriété : le balcon (et la rambarde !) ou les radiateurs à eau par exemple.

Travaux en copropriété sur les parties communes
Les travaux sont votés en Assemblée Générale. Le projet doit donc être inscrit à l'ordre du jour. Tableau des majorités, selon la loi du 10 juillet 1965
Travaux urgents : réfection d'un mur qui s'affaisse, d'un toit qui fuit de manière importante : vote de l'assemblée générale non exigé
Façades à repeindre : majorité simple
Changement d'un ascenseur : double majorité
Hall d'entrée : peinture, pose de paillassons : majorité simple
Ouverture d'une porte dans un mur commun : majorité absolue
Ravalement à l'initiative des copropriétaires car l'immeuble est en mauvais état : majorité simple
Installation de sonnettes, de boîtes aux lettres : double majorité
Suppression de sonnettes, de boîtes aux lettres : unanimité Réfection d'une partie de la toiture : majorité simple
Travaux dans les parties privatives affectant les parties communes : (création d'une salle de bains ou d'un wc avec raccordement aux canalisations par exemple) : majorité absolue.

Quels recours en cas d'opposition aux travaux ?
Dans les parties communes de la copropriété, il est très difficile de faire un recours, sauf si l'on réussit à démontrer que ces travaux sont obligatoires pour le bon fonctionnement de l'immeuble. Dans les parties privatives, une procédure d'autorisation judiciaire est possible. Même en l'absence d'autorisation de l'assemblée générale, le juge peut autoriser le copropriétaire à faire ses travaux. Il faut savoir que chaque cas est différent et les juges examinent toujours la situation de l'immeuble avant les textes à appliquer.

Pour que votre assurance joue et que vous puissiez être indemnisé au mieux de vos intérêts, vous devez respecter un certain nombre de règles.

Ces règles sont édictées à la fois par le Code des assurances et par les assureurs eux-mêmes. Vous devez également prendre toutes les mesures possibles pour sauvegarder vos biens au maximum.

Les délais de déclaration

• Pour un dommage dû à une catastrophe naturelle, vous devez attendre la parution au Journal officiel de l'arrêté interministériel constatant l'intensité anormale d'un ou de plusieurs agents naturels. Mais dès la parution de cet arrêté, vous ne disposez que de 10 jours pour effectuer votre déclaration à votre assureur.

• Pour un incendie, un dégât des eaux, une tempête, des dommages électriques, un bris de glaces ou tout autre dommage (une panne de congélateur, par exemple) ayant affecté vos biens, vous disposez d'un délai de 5 jours ouvrés à partir du moment où vous avez eu connaissance des dommages pour expédier votre déclaration.

• Pour un vol ou une tentative de vol, vous ne disposez que de 2 jours ouvrés pour réagir.

Les modalités d'une déclaration

• Aucune forme particulière n'est imposée par le Code des assurances. Vous devez adresser votre déclaration à votre compagnie d’assurance ou à votre courtier.

• Si vous êtes locataire, vous pouvez adresser un double de votre déclaration au propriétaire,

• Si vous êtes copropriétaire, vous pouvez en expédier un exemplaire a votre syndic qui transmettra à la compagnie assurant l’immeuble, ceci dans le cadre de l’application des conventions entre assurances.

Vous êtes convoqué à l’Assemblée Générale, le syndic est tenu de vous rendre compte de sa gestion au moins une fois par année. Lors de l’approbation des comptes, le syndic vous demande de lui donner quitus, c'est-à-dire d’approuver l’ensemble de sa gestion comptable et administrative. Le quitus décharge le syndic de toute responsabilité vis-à-vis de la copropriété. Il couvre ses faits et actes portés à votre connaissance durant l’exercice écoulé, et non, bien entendu, en cas de dissimulation de sa part. En donnant quitus, vous attestez que celui-ci a correctement et régulièrement accompli sa mission.

Qui prend en charge les frais entraînés par la nomination d’un administrateur judiciaire ?

C’est l’ensemble des Copropriétaires qui doivent prendre en charge les frais entraînés par la nomination d’un administrateur judiciaire car il s’agit de charges générales qui concernent la copropriété, et qui doivent être réparties entre tous les copropriétaires.

La SCI et non ses associés.

La convocation à l’assemblée générale des copropriétaires doit être envoyée à la SCI et non à ses associés.

Le syndic a commis une erreur dans le décompte des charges, en la défaveur d’un copropriétaire, et les comptes ont été approuvés en assemblée générale. Peut-on encore réclamer le remboursement du trop perçu ?

Oui car l’approbation des comptes ne porte pas sur les répartitions individuelles des charges entre les différents copropriétaires.